Haus verkaufen ohne Makler? Ein ehrlicher Vergleich

Kurz gesagt: Ohne Makler sparen Sie die Provision. Dafür tragen Sie alles selbst: den Preis, die Unterlagen, die Anzeigen, die Besichtigungen, die Prüfung der Käufer und die Verhandlung. Und wenn etwas schiefgeht, stehen Sie allein da. Ein Makler nimmt Ihnen Arbeit, Hürden und viele Sorgen ab, vermittelt zwischen Ihnen und dem Käufer und wird nur bezahlt, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt.

Ein Hausverkauf ist selten nur ein Geschäft. Oft steckt ein neuer Lebensabschnitt dahinter: Die Kinder sind ausgezogen, das Haus wird zu groß, die Eltern sind gestorben, eine Trennung steht an oder der Ruhestand soll anders aussehen. Rechtlich können Sie Ihr Haus auch ohne Makler verkaufen, den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall ein Notar. Die ehrliche Frage ist: Wie viel Arbeit, Verantwortung und Nerven wollen Sie in dieser Zeit selbst tragen?

Was sparen Sie ohne Makler?

Sie sparen die Maklerprovision. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656c BGB). Wie hoch sie ist und wer was zahlt, lesen Sie unter Maklerprovision beim Hausverkauf.

Nicht sparen können Sie die übrigen Kosten. Den Notar und die Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5 %) zahlt in der Regel der Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie zum Beispiel die Löschung einer Grundschuld, falls noch ein Kredit eingetragen ist, und den Energieausweis, falls keiner vorliegt.

Welche Aufgaben übernehmen Sie selbst?

• Den Angebotspreis festlegen. Zu hoch angesetzt, bleibt das Haus lange im Netz stehen und muss später günstiger angeboten werden. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld
• Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und mehr. Was Sie brauchen, steht in der Checkliste: Unterlagen für den Immobilienverkauf
• Fotos, Exposé und Anzeigen erstellen und die Kosten der Immobilienportale tragen
• Anfragen beantworten, auch abends und am Wochenende
• Besichtigungen planen und selbst durchführen
• Prüfen, ob Interessenten den Kauf finanzieren können, etwa mit einer Finanzierungsbestätigung der Bank
• Den Preis verhandeln
• Dem Notar die Angaben für den Kaufvertragsentwurf geben und Fragen bis zur Übergabe klären

Warum kostet ein Hausverkauf so viel Kraft?

In einem Haus stecken Erinnerungen, Arbeit und oft ein großer Teil des Lebens. Das macht den Verkauf schwerer, als er auf dem Papier aussieht:

• Bei Besichtigungen gehen Fremde durch Ihr Zuhause und sagen, was ihnen nicht gefällt. Das trifft, auch wenn es sachlich gemeint ist
• In der Verhandlung geht es um den Preis Ihres Zuhauses. Jedes Gegenangebot fühlt sich schnell wie eine Abwertung an, und wer gekränkt ist, entscheidet selten gut
• Oft muss vieles gleichzeitig entschieden werden: Welcher Preis, welcher Käufer, welcher Termin für den Auszug? Dazu kommen Umzug, Familie und Beruf
• Nach einer Erbschaft oder Trennung kommen Trauer oder Streit dazu, und mehrere Menschen müssen sich einigen

Das ist normal und kein Zeichen von Schwäche. Es hilft aber, jemanden an der Seite zu haben, der die Gefühle ernst nimmt und trotzdem den klaren Blick auf die Fakten behält.

Was kann beim privaten Verkauf schiefgehen?

Viele Probleme zeigen sich erst mitten im Verkauf. Ohne Makler sind Sie dann auf sich allein gestellt:

• Ein Käufer sagt fest zu und springt kurz vor dem Notartermin ab. Bis zur Beurkundung ist keine Zusage bindend (§ 311b BGB), auch kein Handschlag
• Die Finanzierung des Käufers platzt. Der Notar prüft nicht, ob der Käufer den Kaufpreis bezahlen kann. Das müssen Sie vorher selbst klären
• Der Käufer will nach der Besichtigung oder nach dem Termin mit seiner Bank den Preis noch einmal drücken
• Kurz vor dem Notartermin fehlt eine Unterlage, etwa ein Plan aus der Bauakte oder die Löschungsbewilligung der Bank
• Es gibt Streit über Details: Bleibt die Küche? Wann ist die Übergabe? Wer zahlt die Reparatur, die bei der Besichtigung aufgefallen ist?
• Ein Mangel wird nicht oder unklar angesprochen und führt später zu Ärger mit dem Käufer

Wer zum ersten Mal verkauft, weiß oft gar nicht, welche Probleme auftreten können, und merkt es erst, wenn es so weit ist.

Was nimmt Ihnen ein Makler ab?

• Entscheidungen gut vorbereiten: Wir zeigen Ihnen, welcher Preis realistisch ist, welcher Interessent ernsthaft ist und was ein Angebot wirklich bedeutet. So entscheiden Sie in Ruhe und mit klarem Kopf
• Hürden: Unterlagen, Anzeigen, Exposé, Anfragen und Besichtigungen, auch abends und am Wochenende. Ihre Telefonnummer bekommen Fremde nicht
• Sorgen: Wir prüfen die Finanzierung der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Zu Besichtigungen kommen ernsthafte Käufer
• Vermitteln: Wir stehen zwischen Ihnen und dem Käufer. Kritik an Ihrem Haus und harte Verhandlungen landen zuerst bei uns. Wir trennen Gefühle und Fakten und verhandeln sachlich für Sie
• Ansprechpartner sein: Wenn etwas hakt, ein Käufer zögert oder eine Unterlage fehlt, rufen Sie uns an und nicht drei verschiedene Stellen. Wir kümmern uns
• Begleiten bis zum Schluss: von der Werteinschätzung über den Notartermin bis zur Schlüsselübergabe

Die Provision ist eine Erfolgsprovision: Sie wird erst fällig, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB).

Welche Pflichten gelten auch beim privaten Verkauf?

• Energieausweis: Die Pflichtangaben gehören schon in die Anzeige (§ 87 GModG). Kaufinteressenten müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung sehen, der Käufer bekommt ihn nach dem Kauf (§ 80 GModG). Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden (§ 108 GModG). Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Baudenkmäler
• Bekannte Mängel offenlegen: Im Kaufvertrag wird die Haftung für Mängel meist ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen (§ 444 BGB). Zum Beispiel einen feuchten Keller oder einen früheren Wasserschaden sollten Sie deshalb offen ansprechen
• Steuer: Haben Sie das Haus nicht selbst bewohnt und vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Das gilt mit und ohne Makler. Sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater

Wann lohnt sich ein Makler besonders?

• Sie sind unsicher, welcher Preis realistisch ist
• Sie verkaufen an Fremde und nicht an jemanden, den Sie schon kennen
• Der Verkauf fällt in eine bewegte Zeit, etwa nach einer Erbschaft, bei einer Trennung oder einem Umzug
• Sie wohnen nicht mehr vor Ort
• Mehrere Eigentümer müssen sich einigen, etwa in einer Erbengemeinschaft. Mehr dazu unter Immobilie geerbt
• Die Immobilie ist vermietet oder es fehlen Unterlagen
• Sie haben wenig Zeit für Anfragen und Besichtigungen

Wann kann es ohne Makler klappen?

Am ehesten, wenn der Käufer schon feststeht, etwa ein Nachbar oder jemand aus der Familie, und Sie den Wert Ihrer Immobilie gut kennen. Auch dann lohnt sich ein genauer Blick auf den Preis: Ein zu niedriger Verkaufspreis lässt sich nach dem Notartermin nicht mehr korrigieren.

Wie arbeiten wir in Ravensburg?

In Ravensburg, Weingarten und der Umgebung ist bei uns Markus oder Jörn Ihr fester Ansprechpartner, vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Wir hören zu, bevor wir bewerten: Warum möchten Sie verkaufen, was ist Ihnen wichtig, wie viel Zeit haben Sie? Danach kommen wir zur Werteinschätzung zu Ihnen, besorgen mit Ihnen die Unterlagen, unterstützen Sie beim Energieausweis mit Partnern, führen die Besichtigungen durch und prüfen die Finanzierung der Interessenten. Sie behalten jederzeit den Überblick und entscheiden selbst, wir sorgen dafür, dass Sie dabei nicht allein sind.

Wie ein Verkauf mit uns abläuft, lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Ravensburg: der Ablauf in 8 Schritten.