Immobilie geerbt: Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Verkauf

Kurz gesagt: Wer eine Immobilie erbt, muss das Grundbuch berichtigen lassen und die Erbschaft innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt melden. Erbschaftsteuer fällt nur an, wenn der Wert über dem persönlichen Freibetrag liegt, für Kinder 400.000 € je Elternteil. Beim Verkauf ist der Gewinn steuerfrei, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.

Eine geerbte Immobilie bringt viele Fragen mit sich, oft in einer ohnehin belastenden Zeit. Sie müssen nicht alles sofort entscheiden. Dieser Überblick zeigt, was zuerst zu tun ist, welche Steuern eine Rolle spielen und wie Sie zu einer Entscheidung kommen, mit der alle Erben leben können.

Was ist nach dem Erbe einer Immobilie zuerst zu tun?

• Nachweis des Erbrechts klären: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
• Grundbuch berichtigen lassen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei
• Versicherungen, laufende Verträge und Zählerstände prüfen, leerstehende Häuser regelmäßig kontrollieren
• Bei vermieteten Objekten die Mieter informieren: Die Mietverhältnisse gehen auf die Erben über
• Erbschaft dem Finanzamt melden: Gehört eine Immobilie zum Erbe, ist die Anzeige innerhalb von drei Monaten Pflicht. Die Ausnahme für eröffnete Testamente gilt bei Grundbesitz nicht

Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?

Der Wert ist die Grundlage für fast alle weiteren Fragen: für die Erbschaftsteuer, für eine faire Aufteilung unter mehreren Erben und für die Entscheidung, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen.

Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert nach dem Bewertungsgesetz. Halten Sie diesen Wert für zu hoch, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen: mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Auch ein Verkaufspreis, der innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall erzielt wurde, kann als Nachweis dienen. Das Finanzamt prüft den Nachweis; eine Anerkennung ist nicht automatisch. Bei Bedarf vermitteln wir Ihnen einen Sachverständigen.

Für Ihre eigene Entscheidung reicht meist eine persönliche Werteinschätzung: Markus oder Jörn Fischer schaut sich die Immobilie vor Ort an und erläutert Ihnen das Ergebnis im Gespräch oder schriftlich. Das ist kostenlos und unverbindlich.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des gesamten Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge (Stand Oktober 2026):

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 € (400.000 €, wenn der Elternteil bereits verstorben ist)
• Eltern und Großeltern: 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen: 20.000 €

Steuerfreies Familienheim

Hat der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt, kann sie steuerfrei bleiben: für Ehepartner ohne Größengrenze, für Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Voraussetzung ist, dass Sie unverzüglich selbst einziehen und zehn Jahre lang dort wohnen. Ziehen Sie früher aus, verkaufen oder vermieten Sie, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit stehen der Selbstnutzung entgegen. Konnte der Erblasser aus zwingenden Gründen nicht mehr selbst darin wohnen, etwa wegen eines Umzugs ins Pflegeheim, kann die Befreiung trotzdem gelten.

Muss ich beim Verkauf der geerbten Immobilie Steuern zahlen?

Beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen (sogenannte Spekulationsfrist). Entscheidend ist, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat: Die Zehnjahresfrist läuft ab diesem Kaufdatum weiter, sie beginnt mit dem Erbe nicht neu. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei. Steuerfrei ist er auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ob das in Ihrem Fall erfüllt ist, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Was gilt in einer Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über einen Verkauf müssen sich alle Erben einig sein. Gelingt das nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Die dauert und ihr Ergebnis ist schwer planbar.

Wir unterstützen Erbengemeinschaften auf dem Weg zu einer gemeinsamen Lösung: mit einer fundierten und nachvollziehbaren Werteinschätzung als gemeinsame Grundlage, mit einem festen Ansprechpartner für alle Erben und, wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen, indem wir die Interessen der Erbengemeinschaft vertreten.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Das hängt von Zustand, Lage, Ihren finanziellen Zielen und den steuerlichen Fristen ab. Ein leerstehendes Haus kostet weiter Geld, etwa für Versicherung, Grundsteuer und Heizung. Deshalb lohnt es sich, die Möglichkeiten früh durchzurechnen, auch wenn Sie noch nicht entschieden haben. Wie ein Verkauf mit uns abläuft, lesen Sie unter Immobilie verkaufen.